Nieuws

Jaargang 11, editie 27, oktober 2011.

Waar is het bestuur van de HOB mee bezig?
 

Vacatures bestuursleden

Het bestuur van Huurders Organisatie Buitenlust is op zoek naar twee algemene bestuursleden m/v ter aanvulling van het algemeen bestuur, wegens het tussentijds aftreden van twee bestuursleden die wegens drukke werkzaamheden elders, de taak als bestuurder niet meer kunnen combineren.

Wij zoeken bestuursleden die huurder zijn van Woningstichting Buitenlust, of inwoner van Oegstgeest, bv. koper van een koopgarant woning, of koper van een huurwoning waar u nu nog in woont, maar zich toch als vrijwilliger wil inzetten voor het sociale woongebeuren in onze gemeente en in de Regio Holland Rijnland.

De Huurders Organisatie Buitenlust vergaderd ± 6 x per jaar, met Wst. Buitenlust vergaderd het dagelijks bestuur (DB) 4 x per jaar en 2 keer per jaar met de wethouder van volkshuisvesting en dan nog 2 avonden met onze bewonerscommissies. Daarnaast ondersteund onze vereniging ook bij het opzetten van nieuwe bewonerscommissies in nieuwe complexen zoals de Orchidee en de Clusiushof als daar om gevraagd wordt.

Als u belangstelling heeft voor deze functie, dan kunt u uw interesse te kennen geven bij: Huurders Organisatie Buitenlust, t.a.v. het bestuur, Postbus 1083, 2340 BB Oegstgeest, of via e-mail naar: secretariaat@hobuitenlust.nl

Het bestuur van de HOB heeft recentelijk een tweetal adviezen uitgebracht aan de Wst. Buitenlust

Advies beleidsnotitie“Herbeoordeling streefhuur”
van 16 maart 2011
De streefhuur is de gewenste huurprijs die een verhuurder een woning toekent op basis van eigenschappen als woningtype, kwaliteit, grootte en ligging. De streefhuur wordt gewoonlijk uitgedrukt in een percentage van de maximaal redelijke huurprijs op basis van het WWS-punten systeem.

Hieronder een gedeelte uit het advies:
De HOB adviseert de door u gewenste verhoging van de streefhuur doorgang te laten vinden. Hierbij dient te worden aangetekend, dat de HOB in het algemeen geen voorstander is van huurverhogingen. De HOB kan echter begrip opbrengen voor het argument van de financiële situatie van de woningstichting. Wel dient de gemaakte afspraak dat 85% van de huren beneden de huidige norm van 652,52 euro blijft, onverkort overeind te blijven.
De volledige tekst is ter inzage bij het secretariaat.

Instemming huurverhoging 2011
De HOB heeft kennis genomen van de inhoud van uw brief, betreffende de voorgestelde maximale huurverhoging van de meeste woningen op 1 juli 2011 met 1.3%.
In uw brief houd u duidelijk de mogelijkheid open om de huren boven de vrije grens aanzienlijk meer te verhogen
In het algemeenheid gesproken betreuren wij het dat de huurniveaus zo snel uit elkaar groeien.
Verder kunnen wij ons conformeren met de voorgestelde huurverhoging en de differentiatie die u heeft aangebracht m.b.t. tot de woningen in de wijk Buitenlust en de vrije sector woningen.  

Op 26 april heeft het Stakeholdersoverleg (belanghebbenden) van de Wst Buitenlust plaats gevonden.
Aanwezig waren:
Woningstichting Buitenlust, Stichting Radius, Gemeente Oegstgeest, VAC, HOB, Raad van Commissarissen Wst Buitenlust, Politie Hollands Midden, Woningbouwvereniging Alkemade, Fractielid Progressief Oegstgeest.
Er zijn drie presentaties gegeven:
- Rapportage Woningmarktanalyse (door Jaap Banga)
- Rapportage Klanttevredenheidsonderzoek (door Hélène
   van den Broek)
- Rapportage Visitatie uitgevoerd bij Wst Buitenlust (door
  Jaap Banga)
Na de pauze was er ruimte voor vragen en discussie.

Het nieuwe Woonruimte verdeelsysteem
Vernieuwing Woonzicht
Het verdelen van sociale woningen gebeurt op regionaal niveau. Vooral vanwege het uitbreiden van de regio is een nieuw woonruimte verdeelsysteem nodig dat enerzijds recht doet aan de verschillende systemen zoals men nu in de regio gebruikt. Anderzijds moet het sowieso een optimale en zo rechtvaardig mogelijke verdeling van de schaarse woonruimte gaan verzorgen.
Om dit te bewerkstelligen is een stuurgroep samengesteld waarin zowel vertegenwoordigers van huurders als vertegenwoordigers van verhuurders als de politiek zitting heeft. Alle drie partijen hebben evenveel inspraak in het overleg, al neemt de politiek wel de uiteindelijke beslissing.
De HOB is via de SRH vertegenwoordigt in de stuurgroep De SRH heeft professionele ondersteuning van de Woonbond door Hans Wevers. 

Woonbond: 05-07-2011
Donner moet onderhandeling over inkomensgrens heropenen
Minister Donner (BZK) moet terug naar Brussel om opnieuw te onderhandelen over de inkomensgrens voor sociale huurwoningen. De Tweede Kamer nam vorige week een motie aan van Karabulut en Van Raak (SP) waarin dat wordt geregeld.

De per 1 januari ingestelde inkomensgrens dupeert woningzoekenden met een bescheiden middeninkomen. Ze verdienen sinds januari ‘teveel’ voor een sociale huurwoning, maar kunnen ook niet terecht in een vrije sector huurwoning of in een koopwoning. 

Door de inkomensgrens komen woningzoekenden met een ‘verzamelinkomen’ van meer dan 33.614 euro per jaar niet meer in aanmerking voor een betaalbare huurwoning van een woningcorporatie. Wie zo’n 1800 euro per maand netto verdient wordt geacht zichzelf te kunnen redden op de vrije markt, met kale huren van meer dan 652 euro per maand.

Te rijk voor betaalbaar huren, te arm voor de vrije markt
De inkomensgrens maakt het woningzoekenden erg moeilijk, blijkt uit het door de Woonbond ingestelde meldpunt ikwilookwonen.nl. Met het salaris van een vrachtwagenchauffeur of verpleegkundige is een ‘marktconforme’ huur niet op te brengen. Wie toch bereid is om de helft van het inkomen te verwonen merkt dat kopen geen alternatief is omdat hypotheekverstrekkers dit niet willen financieren. En dat huren in de vrije sector niet gaat omdat daar minimumeisen worden gesteld aan het inkomen. In veel steden ‘mag’ je pas een vrije sectorwoning huren als je 3 a 4 keer zoveel verdient als de huurprijs. Daarmee is kopen of huren in de vrije sector alleen weggelegd voor wie royaal boven de inkomensgrens verdient, en verder geen schulden of betalingsverplichtingen heeft.

Motie: opnieuw praten over verbreding doelgroep
De SP Kamerleden Sadet Karabulut en Ronald van Raak wisten vorige week in de Tweede Kamer voldoende steun te behalen voor een motie die stelt dat de regering opnieuw in Brussel moet gaan praten over ‘verbreding van de doelgroep voor sociale huurwoningen’, een hogere inkomensgrens dus. Ondanks het feit dat Donner de motie ontraadde, kreeg deze dankzij de steun van de PVV toch een ruime Kamermeerderheid. De motie sluit goed aan bij de rapportage van het Woonbond-meldpunt Ikwilookwonen.nl en het recente advies van de RLI/VROM-Raad. De Woonbond bepleit verhoging van de inkomensgrens naar € 38.000 en voor meerpersoonshuishoudens naar € 43.000. Ook de RLI/VROM-raad adviseert een hogere inkomensgrens.

 650.000 huishoudens in de problemen
In een rapport dat onderzoeksbureau RIGO vorig jaar in opdracht van Aedes en de Woonbond schreef werd duidelijk dat de inkomensgrens op termijn zo’n 650.000 huishoudens dupeert. Veel van deze huishoudens hebben zich de afgelopen maanden gemeld bij ikwilookwonen.nl. Zij moeten of willen verhuizen, maar ondervinden dat dit onmogelijk is geworden.

Woonbond: 07-09-2011 
Houd Donner aan motie over inkomensgrens sociale huursector
De Woonbond wil dat de Tweede Kamer minister Donner (BZK) houdt aan de uitvoering van de motie Van Raak/Karabulut. Daarin zegt de Kamer dat Donner naar Brussel moet om een hogere inkomensgrens voor de toewijzing van sociale huurwoningen te bewerkstelligen.

De Woonbond vindt dat corporaties weer in staat moeten worden gesteld ook huishoudens met een bescheiden middeninkomen goed en betaalbaar te huisvesten. Daarom moet de inkomensgrens voor de toewijzing van corporatiewoningen met een huur onder de 652 euro worden verhoogd. De bond zal dat bepleiten tijdens rondetafelgesprekken van de Tweede Kamer op donderdag 8 september.

Onlangs liet Donner weten dat hij de motie niet wil uitvoeren. Hij weigert te erkennen dat de nieuwe inkomensgrens om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning van 33.614 euro, tot grote problemen leidt. Hij houdt eraan vast dat huishoudens met een verzamelinkomen van meer dan 33.614 euro een woning moeten kopen of een dure woning moeten huren. Voor de overgrote meerderheid van die huishoudens is dat echter geen reële optie. Van degenen die zich op ikwilookwonen.nl meldden met een huur van meer dan 652 euro, geeft 50 procent aan niet meer rond te kunnen komen.
Bron: website Woonbond.

Ik wil ook wonen.nl
In maart 2011 opende de Woonbond het digitale meldpunt www.ikwilookwonen.nl. Dit is een meldpunt voor huurders die tussen wal en schip vallen als gevolg van de nieuwe inkomensgrens van 33.614 euro voor een sociale huurwoning.

Op 15 juni kon de Woonbond minister Donner (BZK) al een rapportage aanbieden met een analyse van de eerste 2500 meldingen. Uit die analyse blijkt dat de woningzoekende met een belastbaar inkomen tussen de 33.614 euro en 43.000 euro in grote problemen
Zijn geraakt. Veel huishoudens  vallen inderdaad tussen wal en schip en kunnen hun reële verhuiswensen niet realiseren.

Minister Donner heeft steeds gezegd zich te zullen beraden op zijn beleid in deze, als de Woonbond kon hardmaken dat de inkomensgrens van 33.614 euro ernstige structurele problemen veroorzaakt. Of hij zijn toezegging gestand doet en welke aanpassingen dat gaat opleveren is nog onduidelijk. Vandaar dat de Woonbond de ervaringen van gedupeerden blijft verzamelen op het meldpunt www.ikwilookwonen.nl
 
Ikwilookwonen.nl voorlopig nog open
De rapportage over de eerste 2500 meldingen werd op 16 juni aangeboden aan minister Donner. Het meldpunt www.ikwilookwonen.nl blijft voorlopig geopend. De teller staat inmiddels op 2863 meldingen.
Bron: website Woonbond.
 
Woonbond: 11-07-2011
Extra huurverhoging voor inkomens boven 43.000 euro
Huishoudens met een inkomen vanaf 43.000 euro moeten vanaf juli 2012 rekening houden met een extra huurverhoging van maximaal 5 procent. Dat maakte de ministerraad vrijdag bekend. De Woonbond vindt de maatregel onevenwichtig en oneerlijk.

Volgens de Woonbond worden huurders hiermee gestigmatiseerd als ‘scheefwoner’ en met torenhoge huren geconfronteerd om ze hun woning uit te jagen. Dit terwijl ze nauwelijks mogelijkheden hebben om te verhuizen. De maatregel pakt vooral slecht uit voor gezinnen.

5%

De 5 procent extra huurverhoging komt bovenop de jaarlijkse inflatiecorrectie. Verhuurders kunnen de inkomensgegevens van hun huurders bij de Belastingdienst opvragen. In een verklaring vermeldt de Belastingdienst of het gezamenlijk belastbaar huishoudinkomen hoger of lager is dan 43.000 euro. Uitgangspunt is het inkomen in het tweede jaar voorafgaand aan de huurverhoging. Voor de huurverhoging per 1 juli 2012 geldt dus het inkomen over 2010.
 
Huurders in gebieden met woningnood de klos
De wettelijke maximumhuur volgens het woningwaarderingsstelsel blijft van toepassing; door extra de huurverhoging mag de huur niet hoger worden dan deze wettelijke maximumhuur. Maar het kabinet heeft ook besloten dat de wettelijke maximumhuur omhoog mag, in tien gebieden waar de woningnood hoog is. Woningen in deze gebieden kunnen tot 25 extra woningwaarderingspunten krijgen, wat gelijk staat aan een maximumhuur die120 euro per maand hoger ligt. Door de combinatie van deze maatregelen zijn vooral hurende huishoudens in gebieden met woningnood de klos. Hun huur zal fors omhoog gaan.
 
Geen doorstroommogelijkheden op de woningmarkt
Met de maatregel wil het kabinet de doorstroming naar duurdere huur- of koopwoningen stimuleren. Maar daar zit volgens de Woonbond juist het probleem. Een groot deel van deze groep heeft weinig doorstroommogelijkheden op de woningmarkt. Dure huurwoningen kunnen zij niet betalen, koopwoningen zijn door de aangescherpte hypotheeknormen niet financierbaar. De Woonbond vindt het daarom onrechtvaardig om deze groep uit de huursector te gaan uitroken. Het is bovendien onterecht dat al deze hurende huishoudens door de minister weggezet worden als ‘scheefwoners’ die zo snel mogelijk hun woning moeten verlaten.

Relatie met kwaliteit zoek
De Woonbond vindt de inflatie-plus-5% maatregel ook principieel onjuist. De huurprijs wordt afhankelijk van het inkomen, terwijl deze gebaseerd zou moeten zijn op de kwaliteit van de woning. De Woonbond plaatst daarom ook vraagtekens bij de juridische houdbaarheid van deze maatregel. De uitvoering van de nieuwe maatregel zal veel administratieve rompslomp geven, verwacht de Woonbond. Verhuurders zullen zich in een korte tijd massaal melden bij de Belastingdienst voor inkomensverklaringen. De Belastingdienst krijgt het dan erg druk. Het kan namelijk betekenen dat de dienst ruimschoots vóór 1 april volgend jaar zo’n 3 miljoen inkomensverklaringen aan verhuurders moet verstrekken. Eerder leidden dit soort grote operaties tot chaos bij de Belastingdienst. Wie de  vermoedelijk zeer hoge   kosten hiervan betaalt is vooralsnog onduidelijk. Ook voor verhuurders die van deze mogelijkheid tot extra huurverhoging gebruik willen gaan maken (het is niet verplicht), betekent het een heleboel extra werk.
 
Wetsvoorstel nog niet openbaar
Het wetsvoorstel waarmee de extra huurverhoging mogelijk wordt gemaakt wordt nu voor advies voorgelegd aan de Raad van State. Daarna verstuurt de minister het voor behandeling naar de Tweede Kamer. Dan pas wordt het wetsvoorstel openbaar.

Nadat het plan van de minister om de maximumhuren in héél Nederland met 25 punten (123 euro) te verhogen door de Tweede Kamer naar de prullenbak was verwezen, kwam hij op 15 juni met een nieuw plan.
Het nieuwe voorstel van Donner richtte zich alleen op een tiental ‘schaarstegebieden’ met de hoogste gemiddelde WOZ-waarden. Op basis van een indeling van Nederland in 40 regio’s zijn 10 gebieden met de hoogste gemiddelde WOZ-waarden geselecteerd.
 
Hogere maximumhuren in 140 gemeenten
In de gepubliceerde regeling blijkt dat het om 140 gemeenten gaat, hoofdzakelijk in Noord-Holland, Utrecht, Midden- en Oost-Brabant en Gelderland. Huurwoningen in deze gemeenten met een WOZ-waarde per m2 hoger dan 2.900 euro krijgen 25 extra woningwaarderingspunten. Dit betekent dat de maximale huurprijs van deze woningen met 123 euro omhoog gaat. De overige huurwoningen in deze gemeenten krijgen 15 extra WWS-punten toegekend, wat een huurverhoging van maximaal 73 euro impliceert.
 
Raad van State doet niks met brief Woonbond
De Woonbond heeft half juli een brief gestuurd aan de Raad van State waarin de grote bezwaren tegen deze maatregel werden geuit. De Raad van State heeft daar tot verbijstering van de Woonbond niks mee gedaan.
 
Verzet gaat door
De Woonbond blijft zich verzetten tegen extra woningwaarderingspunten in schaarstegebieden. Woonbonddirecteur Ronald Paping: ‘Wij hebben de Tweede Kamer gevraagd om te verhinderen dat deze slechte maatregel 1 oktober in werking treedt. Daarnaast proberen we een breed draagvlak te verwerven voor ons eigen alternatief, de huursombenadering. Ook zullen wij huurdersorganisaties concrete handvatten geven om lokaal negatief te adviseren over aanpassingen van het huurbeleid die het gevolg zijn van deze maatregel.’ Op het Woonbondsymposium van 30 september wordt daar een begin mee gemaakt.
 
In welke gebieden gaat de maximumhuur omhoog?
In diverse gemeenten in Noord-Holland, Noord-Brabant, Utrecht en Gelderland.

Het kabinet wil dat huurwoningen in diverse gemeenten in Nederland meer woningwaarderingspunten krijgen, waarmee de maximumhuur van deze woningen met 73 tot 123 euro per maand omhoog kan. Hoeveel extra punten de huurwoningen precies krijgen wordt afhankelijk van de WOZ-waarde van de woningen.
Het toekennen van extra WWS punten op basis van de WOZ- waarde heeft grote gevolgen voor huurders en de toegankelijkheid van de woningmarkt:

Om welke gebieden gaat het?

4) Agglomeratie Leiden en Bollenstreek
Hillegom, Kaag en Braasem, Katwijk, Leiden, Leiderdorp, Lisse, Noordwijk, Noordwijkerhout, Oegstgeest, Teylingen, Voorschoten, Zoeterwoude

Het kabinet heeft tien zogenaamde COROP-gebieden aangewezen, waar woningen een hoge gemiddelde WOZ-waarde hebben. COROP staat voor Coördinatie Commissie Regionaal Onderzoek Programma. In verschillende gemeenten in deze tien gebieden krijgen huurwoningen 15 of 25 extra woningwaarderingspunten, waarmee de maximumhuur 73 tot 123 euro omhoog gaat.

Woonbond 12-07-2011
Wachttijd sociale huurwoning blijft toenemen
Wie een sociale huurwoning nodig heeft moet jarenlang geduld hebben. Dat geldt niet alleen voor steden in de Randstad. Zelfs in gebieden met bevolkingskrimp groeien de wachtlijsten. Het regeringsbeleid zorgt voor nog meer stagnatie. 

 Regering verstoort markt huurwoningen
‘De regering is de grote verstoorder op de huurwoningmarkt’, zegt Piet de Vrije, directeur van de Veenendaalse Patrimonium Woonstichting. In het Parool van 6 juli ageert hij tegen de heffing van 650 miljoen per jaar die de regering de corporatiesector heeft opgelegd. Die heffing zorgt er volgens de Vrije voor dat corporaties massaal zijn overgegaan tot het verhogen van de huren van woningen waar de huurder is vertrokken. Nieuwe huurders moeten daardoor een huurprijs betalen die veel hoger is dan tot nu toe gebruikelijk was. Daarmee is het voor huurders veel minder aantrekkelijk geworden om te verhuizen.

Ouderen blijven noodgedwongen in eengezinswoning
Vooral ouderen verhuizen niet meer, signaleert de Vrije.  “Zij blijven wonen in hun eengezinswoning doordat de huur van een appartement te hoog is geworden”. Dat het voor ouderen lastig is geworden te verhuizen blijkt ook bij ikwilookwonen.nl, het meldpunt van de Woonbond voor woningzoekenden die gedupeerd zijn door de inkomensgrens van 33.614 euro, die sinds 1 januari geldt. Honderden 60-plussers met een inkomen net boven deze grens meldden daar dat ze willen verhuizen naar een gelijkvloerse woning, maar dat ze noodgedwongen moeten blijven waar ze zitten. Verhuizen is onbetaalbaar geworden.

Doorstroming zal verder stagneren
Gaat de op 1 juli gepresenteerde Woonvisie van minister Donner (BKZ) helpen om de doorstroming eindelijk op gang te helpen? "Integendeel", zegt René van Genugten, beleidsmedewerker van de Woonbond. “De maatregelen uit deze 'Woonvisie' leiden alleen maar tot verdere stagnatie, en benadelen hurende huishoudens. Kijk maar naar de aangekondigde kortingen op de huurtoeslag. De allerlaagste inkomens gaan begin volgend jaar gemiddeld zo’n 10 euro per maand meer woonlasten betalen. Tegelijkertijd profiteren huizenbezitters met de hoogste inkomens op bijna Griekse wijze van allerlei extreme belastingvoordelen.”

22-09-2011 Kamermeerderheid tegen korting ophuurtoeslag
In de Tweede Kamer tekent zich een meerderheid af tegen de korting op de huurtoeslag. De Woonbond hoopt dat dit ook tot uitdrukking komt in het stemgedrag in de Tweede Kamer.

ChristenUnie, GroenLinks, Partij van de Arbeid en SP maken honderd miljoen euro extra voor huurtoeslag vrij in hun tegenbegrotingen. En de PVV pleit er in haar verkiezingsprogramma voor om zowel hypotheekrenteaftrek als huurtoeslag te handhaven.

De Woonbond hoopt dat de Kamermeerderheid die er lijkt te zijn, ook tot uitdrukking komt in het stemgedrag. Daarmee zou gehoor gegeven worden aan
het brede protest van meer dan 200 maatschappelijke organisaties tegen de korting op de huurtoeslag.

Mocht de aangekondigde bezuiniging op de   huurtoeslag doorgaan, dan gaan huurtoeslagontvangers er volgend jaar gemiddeld 111 euro op achteruit en in 2013 zelfs bijna 160 euro (een koopkrachtverlies van 1% tot 1,5%). Naast alle andere aantastingen van de koopkracht leidt dit tot armoede en betalingsproblemen.
Bron: website Woonbond.

Meer informatie over lid worden van de HOB
Vraag het aan of kijk op onze internetsite.
Secretariaat Huurders Organisatie Buitenlust
Postbus 1089
2340 BB. Oegstgeest
Telefoon:  06- 3828 5746
E-mail: info@hobuitenlust.nl
Internet: www.hobuitenlust.nl